Professionelle Bewertung Ihrer Kapitalanlagen mittels Ertragswertverfahren
In Stuttgart erstellen unsere qualifizierten Sachverständigen präzise Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilien unter Verwendung des Ertragswertverfahrens. Dieses ist eines von drei anerkannten Bewertungsverfahren, das vor allem bei Ertrag generierenden Immobilien wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten zum Einsatz kommt. Erfahren Sie mehr darüber, wann das Ertragswertverfahren angewendet wird, welche Faktoren den Ertragswert einer Immobilie beeinflussen und welche Aspekte generell bei der Bewertung zu berücksichtigen sind.
Das Ertragswertverfahren zählt neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren zu den drei etablierten Methoden zur Immobilienbewertung. Es dient insbesondere der Wertfindung von Immobilien, die Erträge durch Miete oder Pacht generieren. Dabei wird der zukünftig zu erwartende Nettoertrag der Immobilie auf Basis der aktuellen und erwarteten Marktbedingungen kapitalisiert. Die Methode sieht vor, die zu erwartenden Mieteinnahmen über die Restnutzungsdauer der Immobilie abzuzinsen und mit einem Risikozuschlag zu versehen, um den Ertragswert zu ermitteln. Die Anwendung dieses Verfahrens ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) detailliert geregelt und bietet oft genauere Ergebnisse bei der Bewertung von Anlageobjekten als die alternativen Verfahren.
Das Ertragswertverfahren findet primär Anwendung bei Immobilien, die Erträge wie Miete oder Pacht generieren. Dies betrifft vorrangig Objekte wie:
Zusätzlich ist dieses Verfahren bei der Unternehmensbewertung wichtig, insbesondere wenn Immobilien zum Betriebsvermögen zählen. Das Ertragswertverfahren wird oft als vorteilhafte Methode gewählt, um realistische und marktgerechte Wertermittlung zu erzielen, die die potenziellen Einnahmen der Immobilie reflektieren.
Das Ertragswertverfahren zeichnet sich durch seine Praxisnähe aus, da es auf marktüblichen statt auf tatsächlichen Mieterträgen basiert. Dieses Verfahren bietet erhebliche Flexibilität bei der Bewertung der Einnahmen und Ausgaben und erweist sich als besonders vorteilhaft bei Anlageimmobilien, bei denen die herkömmlichen Sach- und Vergleichswertverfahren oft an ihre Grenzen stoßen. Durch die Berücksichtigung der marktüblichen Miethöhe können Sachverständige realistischere und marktgerechte Werte ermitteln und verfügen über einen breiten Spielraum zur Anpassung der Bewertung an spezifische Investitionsziele.
Obwohl das Ertragswertverfahren viele Vorteile bietet, weist es auch einige Nachteile auf, insbesondere in Bezug auf die Volatilität der Mieteinnahmen. Da es auf dem marktüblichen Mietzins basiert, können steigende, sinkende oder gänzlich ausbleibende Mieteinnahmen die Bewertung beeinträchtigen, da diese Schwankungen nicht direkt in die Kalkulation einfließen.
Ein weiterer wichtiger Nachteil ist die Abhängigkeit des ermittelten Verkehrswerts vom Liegenschaftszins, einem kritischen Faktor, der nicht für alle Gemeinden verfügbar ist. Diese Einschränkung kann die Genauigkeit der Bewertung beeinflussen und macht es unter Umständen notwendig, ergänzende Bewertungsverfahren heranzuziehen.
Die Anfälligkeit für Schwankungen in den Mieteinnahmen stellt ein zentrales Problem beim Ertragswertverfahren dar, weil die Berechnungen auf der Annahme der marktüblichen Miete basieren. Ist die tatsächliche Miete niedriger als die marktübliche (Underrent), wird der tatsächliche Ertragswert nicht erreicht, was den Eigentümer veranlassen könnte, Mieterhöhungen anzustreben. Ist die Miete über dem Marktniveau (Overrent), wird möglicherweise ein zu hoher Wert angesetzt.
Um ein verlässliches Bewertungsergebnis zu gewährleisten, ziehen erfahrene Gutachter häufig ein zweites Bewertungsverfahren hinzu, wie das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren, besonders wenn die spezifischen Immobilienmerkmale dies erfordern.
Gut zu wissen:
Alle unserer Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um das Ertragswertverfahren im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durchführen zu können. Wir besprechen gerne mit Ihnen am Telefon, was für Sie am besten geeignet ist.
Das Ertragswertverfahren, neben dem Sachwertverfahren, zählt zu den komplexeren Methoden der Immobilienbewertung und berücksichtigt eine Vielzahl von Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können. Zu diesen Faktoren gehören:
Eine Schlüsselrolle im Berechnungsprozess spielt der sogenannte Vervielfältiger. Dieser Faktor hilft zu bestimmen, wie lange es dauern wird, bis sich die Investition durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Der Vervielfältiger ist daher wichtig für die Berechnung des Kapitalwerts und kann durch spezifische Zu- und Abschläge angepasst werden, um individuelle Eigenschaften und Marktkonditionen der Immobilie zu reflektieren.
Wichtig zu verstehen:
Die nachfolgende Rechnung ist eine stark vereinfachte Beispielrechnung, die helfen soll, Ihnen die grundlegende Vorgehensweise des Ertragswertverfahrens zu veranschaulichen. Eine solche Wertermittlung ist in der Praxis deutlich komplexer und in manchen Fällen können Teilschritte übersprungen werden.
Der Bodenrichtwert repräsentiert den amtlichen Wert pro Quadratmeter. Dieser wird von einem Sachverständigen beim Gutachterausschuss eingeholt und dient als Grundlage zur Berechnung des Bodenwerts, indem er mit der Grundstücksfläche multipliziert wird. Beispiel: Bei einem Grundstück von 100 m² und einem Bodenrichtwert von 500 Euro pro m² beträgt der Bodenwert 50.000 Euro.
Der Jahresrohertrag basiert auf dem marktüblichen Mietzins, nicht auf den tatsächlich erzielten Mieten. Zum Beispiel: Wenn eine Wohnung marktüblich für 10 Euro pro m² vermietet werden könnte, jedoch tatsächlich 9 Euro pro m² erzielt, wird der Rohertrag auf Basis der 10 Euro berechnet.
Vom Rohertrag werden die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Jahresreinertrag zu ermitteln. Dies umfasst Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Der Liegenschaftszins, ein prozentualer Wert, der die Verzinsung des Bodenwerts repräsentiert, wird berechnet, indem der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert wird (Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins). Beispiel: Bei einem Bodenwert von 50.000 Euro und einem Liegenschaftszins von 3,5% beträgt die Bodenwertverzinsung 1.750 Euro pro Jahr.
Vom Jahresreinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Das Ergebnis wird dann mit dem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins zusammensetzt. Beispiel: Wenn der Jahresreinertrag nach Abzug der Bodenwertverzinsung 10.000 Euro beträgt und der Vervielfältiger 18 ist, dann beträgt der Gebäudeertragswert 180.000 Euro.
(Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x 18 = Gebäudeertragswert
In konkreten Zahlen:
Zur Berechnung des vorläufigen Ertragswerts wird der Bodenwert zum Gebäudeertragswert addiert. Beispiel: Bodenwert von 50.000 Euro plus Gebäudeertragswert von 180.000 Euro ergibt einen vorläufigen Ertragswert von 230.000 Euro.
Zu diesem Zeitpunkt werden individuelle Faktoren wie Baumängel, mietrechtliche Einschränkungen oder andere spezifische Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt. Diese Anpassungen können in Form von Zu- und Abschlägen erfolgen, um den endgültigen Ertragswert zu ermitteln.
Auf Basis von dem finalen Ertragswert wird der Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Dabei werden alle relevanten Merkmale und Marktbedingungen in Betracht gezogen, um den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu schätzen, der über oder unter dem berechneten Ertragswert liegen kann.
Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie in Stuttgart ermitteln lassen? Vertrauen Sie auf unsere langjährige Expertise. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch, um von unserer umfassenden Beratung und zuverlässigen Dienstleistungen zu profitieren. Wir erstellen auf Wunsch ein Verkehrswertgutachten Ihrer Immobilie, das alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Kontaktieren Sie uns über unser Kontaktformular oder rufen Sie uns direkt an, um mehr zu erfahren.
Kontaktformular
Wir freuen uns auf Sie!
Jetzt ins Gespräch kommen
Lassen Sie uns schauen, wie wir Ihnen am besten helfen können
Friedrichstraße 15
70174 Stuttgart
Öffnungszeigen
Mo – Fr: 08:00 – 17:00 Uhr
Sa & So: Geschlossen
Nützliches
Kontaktformular
